2017未来房价走势 一线城市房价持稳

机电学院浏览次数:  发布时间:2019-10-05

  搜狐焦点成立于1999年,目前已成长为中国大型移动房产社交电商平台。18年来搜狐焦点深耕地产不断创新,始终引领互联网与房产的融合发展新模式。业内分析,有四大推动因素支撑热点城市房价在下半年重回上升趋势:开发商资金充裕;一线城市与核心二线城市人口吸入能力,楼市短期内供应缺口难以得到根本解决;高地价带来的成本压力;政策的举措较为理性,低利率环境仍然存在,都将给未来的房价带来支撑。这轮严厉调控在2017年依然会延续,由此带来的房地产销售、开工等指标都会出现全面下滑。因此,多家研究机构在预测报告中,均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场从2017年伊始,已进入下行“小周期”。612888醉红颜论坛《中华人民共和国农业税条例》被全面废止。

  但对于市场最为关注和敏感的房价,业内给出的答案却是非常统一:尽管成交量可能会大幅萎缩,但房价并不存在大跌的基础!尤其是热点的一二线城市。

  在政策全面收紧的市场背景下,全国楼市开始进入新一轮的降温周期。根据调查,玄机图作为首个成熟型NMN产品,,从实际签约看,受到新政影响的22个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达到了40%左右。专家分析,“2016年11月成交量相比10月继续下调,整体看,本轮市场调控将导致2016年4季度相比3季度起码下调50%。据此估计,2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。”

  尽管楼市成交量大幅萎缩,但中金公司研究部分析员张宇表示,这并不代表房价就此一路下跌。“新房市场2017年开年或将出现量价齐跌态势,但随后降幅收窄,在下半年至年底,房价重拾上升态势,全年表现或将再次超过市场预期。”

  无数人寄希望于政策的手能让房价回归。但某房产分析师综合多方因素分析后指出,对于当前的一线和热点二线城市,政策的作用更多是延缓而非逆转,“一线房价持续涨”并不算耸人听闻。

  限购、限贷令的推出,固然限制了大量的需求涌入,但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情,商品房供应少,大多数城市商品住宅市场仍然处于供不应求的局面。

  市场调研数据显示,受限购政策的影响,2017年新开工增速下滑压力较大。预计2017年全年新开工面积增速在5%以内,新增住宅供应减少。而2016年前9月新开工累计同增6.8%,预计全年增速在10%左右。2016年前10个月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%,核心城市土地供应大幅削减,预计2017年仍会控制供应。

  而据亚豪君岳会统计数据显示,2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套,环比减少10套,成交面积15.52万平方米,环比增加32%。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,自2016年11月份开始,北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期,而受到此轮调控政策长期延续性的影响,12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看,收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。

  以往在遭遇收紧调控之后,项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力,会率先启动调价,带领市场进入降价周期,但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征,使得这一规律难以再现。

  以2016年出让土地为例,仅7宗土地包含纯商品住宅用地,纯商住宅规划建筑面积合计42万平米,项目规模最大10万平米,最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题,而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征,受此影响,未来新房市场价格将持续坚挺。

  而政策虽然志在防范房价上涨过快,也希望在短时间里头见到成效,但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧,频繁转向的政策有损威信,房价大幅下降也不是政策调控的目标。

  此外,在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下,原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富。而随着房价及物价的提高,其收入难以支撑生活的人士逐渐流出,正是这样的人口的流动,最终促成“热点大城市”、“超级大城市”。

  从国际经验来看,超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。比如韩国人口5200多万人,其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人,占韩国总人口的45%。当不断有人口涌入,住房成了最大需求,难堪房价的人群逐渐流失。据韩国统计厅发布的“2015韩国移动人口统计”显示,2015年首尔净流出人口中,61.8%与住房有关。人口流失之下,房价非但未降反而继续高涨,据韩国KB国民银行统计,目前首尔市平均房价为1860万韩元/坪(约合3.3万元人民币/平方米),而仁川的房价仅为841万韩元/坪,不到首尔房价的一半。

  尽管北京市今年以来加大人口调控力度,上半年全市常住人口同比减少了18万,城六区常住人口出现由增到减的拐点,但人口总量依然达到2182.1万人,超出年终2177万人的调控目标。每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入北京、上海,每年也将不断有难以适应“北上”而离开的人群,几经转换,必然带动房价缓步上行。而超级大城市的巨量人口流入也带来了对住房的需求,造成需求大房价高。因此,京沪等主要城市实际供应量都在下降,而人流集中度还在提高。尽管这些城市的楼市或将因政策周期进入调整期,期间房价或会有所波动,但是房价整体行情将会长期看好,2017年房价会涨得更高。

  想知道未来的房价走势,当下的土地价格应该是最直观的反映,热点城市“地王”频出就很说明问题。房企拿地成本提高。“高地价、抢地潮”则可以概括2016年的土地市场。

  作为楼市的供应端,高地价无疑是高房价的另一个“罪魁祸首”。数据显示,今年1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%,较去年同期上升35个百分点;其中住宅类用地平均溢价率63%,较去年同期上升45个百分点。十八大后新一届党和国家领导人大力弘扬勤俭,最新数据显示:前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高达50%。

  有超过50%的土地成本普遍增加,这意味着未来房价上涨预期会更加强烈。根据数据整理,共有20家发债房企今年合计在14个城市拿地过48宗单价或总价排行在市场前100的高价土地。48块土地的产出城市中,一线%,三线%。

  对于城市而言,土地资源是固定的,在住宅库存有限的情况下,争夺有限的住房资源也将是房价上涨动力。

  2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米,造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米,而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地,依然保持低位,造成2016年新增预售面积尚不足400万平方米。亚豪机构对此预测,“预计明年形势更加严峻,今年仅出让42万平方米可售纯商住宅,将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。”

  住宅供应无以为继的大背景叠加再次收紧的市场调控,使得近期纯商住宅预售量深度触底,郭毅认为。此外,近期北京出让的4宗土地当中住宅部分均出现100%自持的结果,未来可售住宅持续减少的局面仍将加剧,房企惜售之余,未来北京纯商住宅市场供需尽管双双持续走低,但依然会保持着供不应求的市场格局,受此影响,纯商住宅的市场价格也将继续坚挺。

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